(1)用户方面：通过市场调查或行业统计资料的方式，了解用户对本地块房子的意见和要求。通过一系列市场调研并筛选，得到以下重要信息：

　　a.基本房型较为科学合理，不须做太大调整，但顶层复式房还可以再作修整，更显其尊贵和独特。

　　b.而所有房型面积均在110~160平米之间，属于舒适型住房，因此要求在外观及整体设计上要彰现豪华、气派，原先外墙采用的小块面砖及涂料则显得过于普通和廉价。

　　c.入口门厅是进户的第一印象，最能充分体现出整幢房的格调，而原先的设计略显拘促和普通。

　　(2)技术方面：企业内外、行业内外此类改扩建的技术资料。

　　(3)经济分析资料：同地段，同时期的商品房价格，承接烂尾楼的成本、改建扩建成本等。

　　(4)本企业的基本资料：企业的经营方针，生产管理能力以及限制条件，销售能力等。

　　5、功能系统分析

　　分析对象资料，明确功能特性要求，从而弄清楚产品各功能之间的关系，去掉不合理的功能，调整功能之间的比重，使产品的功能结构更合理。功能系统分析包括功能定义、功能整理和功能计量等内容。

　　5.1功能分类

　　(1)根据功能的性质来分，可以将功能分为使用功能和美学功能，如地下汽车库扩建是为了使用功能，而外墙材料的更换则是美学功能。

　　(2)根据功能的重要程度来分，可分为基本功能和辅助功能，基本功能是产品的主要功能，对实现产品的使用目的起着最主要和必不可少的作用，如地下汽车库面积的增加和扩大，辅助功能是次要功能，如汽车库混凝土是否作耐磨处理。

　　(3)根据功能的标准来分，分为过剩功能与不足功能。

　　通过对功能的分析，明确了哪些功能是必要的，哪些是不必要的，而在这些必要的功能当中又存在哪些不足的功能和过剩的功能，须通过设计，进行改进和完善。

　　以本工程为例，经过以上的分析，明确以下几个主要改造项目：

　　(1)外墙改造：将原来的面砖及粉刷层全部凿除，1-2F换成花岗岩，二层以上为涂料，门窗侧边增加GRC装饰线条。

　　(2)入口门厅改建：将原来的小门厅凿除，加宽加高。

　　(3)电梯厅公共部分改造：将原来的地坪及墙面凿除，全部更换为玻化砖、天棚做吊顶，电梯门边镶贴大理石门套。

　　(4)室内改造：顶层复式结构原阳台混凝土栏杆及扶手凿除，换为不锈钢扶手玻璃栏板，并在阳台梁下口增加装饰线条等。

　　(5)屋顶新增构架：将原屋顶机房加高，增加钢构件，四周一圈设置外挑GRC檐口。

　　5.2功能整理

　　功能整理是第二个重要步骤，它用系统的观点将已经定义了的功能加以系统化，找出各局部功能相互之间的逻辑关系，以明确产品的功能系统，从而为功能评价和方案构思提供依据。

　　5.3功能计量

　　功能计量是以功能系统图为基础，依据各个功能之间的逻辑关系，定出各级功能程度的数量指标，揭示各级功能中有无功能不足或功能过剩。

　　6、功能评价

　　功能价值计算出来以后，需要进行分析，确定评价对象是否为功能改进的重点以及功能改进的方向及幅度。

　　价值指数(VI)=功能指数(FI)/成本指数(CI)

　　根据VI=FI/CI的计算结果又分三种情况：

　　(1)VI=1，此时评价对象的功能比重与成本比重大致平衡，合理匹配，可以主为功能的目前成本是比较合理的。

　　(2)VI<1，此时评价对象的成本比重小于其功能比重，表明相对于系统内的其他对象，目前所占的成本偏高，应将评价对象列为改进对象，改善方向主要是降低成本。

　　(3)VI>1，此时评价对象的成本比重小于其功能比重。出现这种结果的原因可能有两个，第一是由于目前成本偏低，不能满足评价对象实现功能的要求致使其功能偏低，应列为改进对象，改善方向是增加成本。第二个原因是目前具有的功能存在过剩，也应列为改进对象，改进方向是降低功能水平。

　　在本建设工程项目中，经计算以上五个主要项目的改造造价如下：

　　评价对象1，即外墙改造的价值指数为0.75，小于1，说明其成本比重大于其功能比重，即目前所占

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