三、房地产开发项目的工程建设监理

　　(一)工程建设监理的概念工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。

　　(二)工程建设监管的层次工程建设监理可分为两个层次，即政府对工程建设的监理和社会对工程建设的监理。

　　1.政府对工程建设监理。这是指政府建设主管部门或被授权单位，对本地区、本部门的工程建设项目，进行统一的、强制性的监督管理，以及对由社会负责的工程建设监理活动实施监督和管理的过程。

　　政府对工程建设项目的监理是从宏观上、纵向上强制性实施的。这一监理工作由国家建设部负责，在其下设立有建设监理司作为具体办事机构，地方各级政府的建设主管部门，下设建设监理处、科、室作为办事机构。它们的主要职责是：制定法规、规章、条例细则并组织实施;审核批准和管理工程建设监理单位;审核监理工程师资格;参与审批开工报告、工程竣工项目验收;参与重大工程事故的处理等。

　　2.社会对工程建设监理。社会对工程建设监理主要是从微观上、横向上通过委托方式实施工程监理，其主要监理机构有：工程建设监理公司或事务所、工程设计单位、科研单位、工程建设咨询公司等。房地产开发商可以委托一个监理单位，也可以同时委托几个监理单位对其开发项目进行工程建设监理。工程监理范围可以是开发项目建设的全过程监理，也可以是阶段性监理。社会性工程建设监理单位在接受开发商委托后，须与开发商签订监理委托合同后，方能对开发项目进行工程建设监理。

　　(三)工程监理的内容1.工程进度监理。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。

　　2.工程质量监理。是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。通常涉及的内容如下。

　　(1)委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。

　　(2)进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。

　　(3)质量保证。对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。

　　3.工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲方准备招标文件，协助组织招标，并同中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。

　　(四)工程监理的工作步骤1.取得监理工作任务。

　　2.与委托方签订监理合同。

　　3.制定监理计划。

　　4.编写监理工作总结报告。

　　四、房地产开发项目的工程建设竣工验收

　　竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。

　　(一)房屋建设项目的一般竣工验收标准

　　1.工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。

　　2.所有设备(如电梯、采暖通风装置)均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。

　　3.上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象;照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便;室内、外道均已建成;卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。

　　4.整个工程质量经有关部门评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工

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